国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
康复期怎样避免心肌损伤？这5点不能忽视→****** “新冠防治 有问有答” 邀请权威专家 对新冠防治过程中的热点问题 进行答疑解惑 马上看看 今天有哪些问题吧↓↓ 问：怎么判断自己是否患上了病毒性心肌炎？什么情况要去医院？ 注意以下几种表现。 疑似出现病毒性心肌炎时，一般都会有胸痛、心悸、活动耐量减退的症状，比如说走走路、做做事情，就感觉到心悸、气喘，如果3周后症状还没有好转，需要及时就医。 医生通过心电图、心肌标志物、心脏彩超、心脏核磁共振等检查，会综合在一起来判定是否患上了病毒性心肌炎。 问：最近大家都在讨论病毒性心肌炎，听得我很焦虑，感染新冠后患上病毒性心肌炎的几率到底高不高？ 发病率并不算太高。 首先，根据目前已有的临床病例，我们基本能够确定新冠病毒的确有可能会引发病毒性心肌炎。 病毒进入身体后，主要机理有2种，一种是病毒损伤了心肌，这其实只占比较小的一部分。而另一种情况是，人体感染病毒后，诱发了自身的免疫反应，产生对抗入侵病毒的抗体，但如果此时抗体出现“短路”，那么就会错误地攻击我们自身的心肌细胞，导致病毒性心肌炎的发生。在临床上，心肌炎属于危重疾病，猝死率很高，暴发性心肌炎死亡率达到20%~30%。 但不论是普通的心肌炎，或是由新冠病毒所导致的病毒性心肌炎，都属于相对罕见的疾病，发病率并不算高，大概每10万人每年会出现10~100例心肌炎患者。 实际上，绝大部分患者是在感染新冠病毒后，出现了心肌细胞受损，远远没有达到心肌炎的程度。 问：我“阳”了，康复期怎样避免心肌损伤？ 做好这3点。 在抗原或核酸转阴后，不能一下子就“撒欢”了，想降低心肌炎及其他心脏并发症的风险，新冠感染后约3周需做好以下3点： 1.不要剧烈运动，不要过度劳累，尽量减缓工作节奏。 2.晚上不能熬夜，一定要早睡早起。 心脏是一个非常讲究昼夜节律的器官，它由交感神经、植物神经系统来支配整体运行。当你通宵达旦地熬夜后，哪怕睡足了8个小时，对心脏来讲，它的交感神经兴奋性也会增高，压力会增大，那么就可能导致恶性的心律失常。 3.充分补充营养。 充分补充维生素类、高蛋白类食物，还要注重摄入微量元素，比如钾、钠等电解质，对心脏都有好处。 问：我已经“阳康”了，多久后能锻炼？ 4周后可以逐步恢复锻炼。 大部分轻症患者症状消退后2～3周内，不要进行高强度运动。4周后若身体没有不适，可循序渐进地锻炼，但一定要把握好度，不能一上来就恢复到原来的运动量，要慢慢来。 问：听说辅酶Q10对心脏好，要不要先吃上，避免心肌炎？ 不需要。 辅酶Q10又称泛素酮，是一种天然存在于人体的物质，心脏、肝脏、肾脏和胰腺中的含量最高。 如果得了心肌炎，在医生的指导下服用可能有帮助，但对于预防心肌炎来说，辅酶Q10是没有用的。 目前，没有明确证据支持辅酶Q10可以预防心脏疾病。只要能够正常进食，并且做到均衡饮食，通常不会缺乏辅酶Q10。 大发注册地图 |
